• Фото1
    Консультации по телефону бесплатно
  • Фото2
    22 года адвокатской практики
  • Фото3
    Консультации по телефону бесплатно
  • Фото4
    Квалифицированная юридическая помощь
  • Фото5
    Консультации по телефону бесплатно
  • Фото6
    Сложные уголовные и гражданские дела
  • Фото7
    Консультации по телефону бесплатно
  • Фото8
    Внимательный подход к клиенту
  • Фото9
    Консультации по телефону бесплатно
  • Фото10
    Защита интересов в суде
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10

Практика адвоката

Соотношение понятий «раздел дома», «раздел земельного участка», «выдел доли в натуре» и «определение порядка пользования».

Jiloy domИстец Иванова А.С. (все фамилии изменены) обратилась в Балашихинский городской суд Московской области с исковыми требованиями о прекращении права собственности, снятии с кадастрового учета земельных участков, выделе доли в доме в натуре и изменение места расположения её земельного участка.

Неожиданно для ответчиков Балашихинским городским судом Московской области 26 ноября 2014 года было вынесено решение о снятии с кадастрового учёта земельных участков всех 8 собственников на территории этого домовладения на том основании, что «дом не разделён», и поэтому следует повторно производить раздел участков. При этом в изменении места расположения земельного участка истицы было отказано.

На момент вынесения решения суду было известно о том, что дом находится в общей долевой собственности, что доли всех собственников определены, и каждому из них много лет назад выдано свидетельство о собственности на определенную долю в доме.

Это решение нами обжаловано путём подачи апелляционной жалобы, которая до настоящего времени находится на рассмотрении в Московском областном суде.

 Определением апелляционной инстанции Московского областного суда от 27 января 2016 года по делу была назначена повторная судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза.   После экспертизы дело вернулось в Молсоблсуд, было рассмотрено 06 июля 2016 года, однако решение не вынесено, поскольку допущены ошибки в Заключении экспертов.

В Экспертном заключении №000-Б/16 эксперт указывает на конкретные доли собственников в доме, но при этом утверждает, что раздел земельного участка был произведен без раздела жилого дома.     Эксперту простительно, что он не знает разницы между совместной и долевой собственностью, поскольку он не принимает юридических решений.   Но судья обязан это знать!

К моему большому изумлению обнаружилось, что большинство судей Балашихинского городского суда, а также некоторые судьи Московского областного суда, не разбираются в этом, казалось бы, элементарном вопросе.

Их, видимо, сбивает с толку слово «общая», поэтому при долевой собственности они упрямо продолжают настаивать, что дом не разделён.

Они пытаются обосновать своё утверждение об отсутствии раздела дома и начинают что-то невнятно говорить о необходимости «выдела в натуре» или «определении порядка пользования».         Давайте в этом разберёмся!

Отличие долевой собственности от совместной заключается в том, что при общей долевой собственности доля каждого собственника определена, а при общей совместной не определена.           В первом случае дом считается разделённым, а во втором нет.

Согласно ч. 1 ст. 254 ГК РФ раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них, могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.   Это означает, что нельзя, например, при выделе доли определить только долю одного собственника и не определять доли других.

Результат раздела дома – выдача каждому собственнику свидетельства о праве собственности на определенную конкретную долю в доме.       С этого момента дом считается разделённым.

При этом не имеет значения выделены ли в натуре доли одного или нескольких собственников в доме или нет. 

Во-первых, выдел в натуре – это дело добровольное (ч.1,2 ст. 252 ГК РФ), и никто не вправе принудить собственника выделиться в натуре, если он этого не желает (ч.3 ст. 252 ГК РФ).

Во-вторых, зачастую выдел в натуре технически невозможен. Таких примеров на практике огромное количество.

В-третьих, при невозможности выдела доли в натуре можно определить порядок пользования. Но это никак не влияет на понятие «раздел дома», поскольку порядок пользования может быть определен и когда дом разделен (долевая собственность) и когда не разделен (совместная собственность). См. Постановление Пленума ВС СССР от 31 июля 1981 г. №4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом», где сказано: «17. По иску собственников суд вправе определить порядок пользования жилым домом, находящимся в их общей долевой или совместной собственности».

Похожее правило изложено в совместном Постановлении Пленума ВС РФ №6 и Пленума ВАС РФ №8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ», где сказано: «37. Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон».       

  • Можно ли продать или подарить долю в неразделенном доме?  Нет!!!
  • Можно ли продать или подарить долю в разделенном доме?  Да!!!
  • Нужен ли для этого "выдел в натуре" или "определение порядка пользования"?  Нет!!!

Вывод делайте сами!

     Рассмотрим такой абстрактный пример: Суд делит совместное имущество супругов и выносит решение о разделе какого-то дома между супругами поровну, т.е. по 1/2 доли каждому.  Вопрос:  Считается ли этот дом разделённым, если в доме отсутствует выдел в натуре и не опредлён порядок пользования?   В данном случае ответ для всех очевиден!   Да, дом разделён!      Но когда, как в нашем случае, появляется несколько собственников,  то некоторых это сбивает с толку,  и они начинают утверждать, что дом не разделён.

    Таким образом, спорный дом давно разделён и сейчас этот раздел дома зафиксирован свидетельствами о собственности в следующих пропорциях:

  • Иванова А.С. -43/200 доли;
  • Петрова Т.И. -43/200 доли;
  • Сидоров А.А. -7/100 доли;
  • Сидоров С.А. -7/100 доли;
  • Михалина Л.А. -7/100 доли;
  • Казакова М.И. -18/100 доли;
  • Григорьева Т.И. -18/100 доли.

     ИТОГО ПО ДОМУ: -100\100

  Правило о том, что земельный участок не может быть разделен, если не был предварительно произведен раздел дома, действовало и в то время, когда производился раздел дома и выделение земельных участков. Сначала был произведён раздел дома, а затем в соответствии с пропорциями в доме собственникам были предоставлены земельные участки.

Результат раздела общего земельного участка спорного дома, в соответствии с долями собственников в домовладении, был зафиксирован выдачей собственникам свидетельств о собственности на соответствующие земельные участки, каждый из которых имеет свой кадастровый номер и геодезические поворотные точки.             Т.е. был произведен выдел земельных участков в натуре.

Впоследствии эти доли дробились: выкупались, дарились, наследовались.

Иванова А.С. приобрела 43/200 части домовладения по договору дарения и 3 земельных участка общей площадью 533 кв. метров на основании договора купли-продажи от 21.06.2002 года с кадастровыми номерами: (все номера изменены)
50:15:123456:46 размером 430 кв. метров;
50:15:123456:35 размером 96 кв. метров;
50:15:123456:45 размером 7 кв. метров.

Петрова Т.И. приобрела 43/200 части домовладения и 4 земельных участка общей площадью 562 кв. метров на основании 2-х договоров дарения от 16.06.2008 года и 12.01.2009 года с кадастровыми номерами:
50:15:123456:53 размером 255 кв. метров;
50:15:123456:37 размером 209 кв. метров;
50:15:123456:51 размером 57 кв. метров;
50:15:123456:77 размером 41 кв. метров.

Такое встречается очень редко, но бывает, что один земельный участок общей площадью около 230 кв. метров на половине земельных участков Ивановой А.С. и Петровой Т.И. с кадастровым номером 50:15:123456:87 в виде дорожки шириной примерно 1,5 метра от одного конца участка до другого так и остался неприватизированным. Этот участок был и остаётся муниципальным и находится в собственности администрации города Балашихи с назначением земли: для организации отдыха и спортивно-оздоровительной деятельности. Никто из собственников дома не имеет свидетельств о праве собственности на этот участок.

Ложное утверждение истца о том, что дом не разделён, было положено в основу обжалуемого в настоящее время решения Балашихинского городского суда МО о снятии с кадастрового учета земельных участков спорного дома.

Возможно, суд первоначально имел намерение отменить произведенный ранее раздел дома и пересмотреть размеры долей между собственниками, отменив тем самым действие много лет назад выданных свидетельства о собственности на домовладение, но не стал этого делать. Ведь только в этом случае могло иметь хоть какое-то разумное объяснение отмена кадастровой регистрации земельных участков и предполагаемый повторный раздел земли. Но этого не произошло, поэтому нет никаких оснований для того, чтобы отменять кадастровую регистрацию зарегистрированных в установленном законом порядке земельных участков.

Истец в нашем случае пошел на хитрость. Он просил суд «прекратить право собственности на земельные участки» с тем, чтобы затем получить себе участок побольше в удобном для него месте. Но понятие «прекращение права собственности» абстрактное и в таком виде рассматриваться не может. Это означает необходимость признания недействительными ранее выданных свидетельств о праве собственности на земельные участки. Однако так истец сформулировать свои исковые требования не решился, предвидя бесперспективность формулировки.       Поскольку если от истца прозвучит требование о признании недействительными выданных на законных основаниях свидетельств о праве собственности на земельные участки,     то ответчики сразу же заявят о пропуске сроков исковой давности. Результат очевиден!

Поскольку нет оснований для отмены действующих свидетельств о праве собственности на дом и на землю, поэтому нельзя отобрать участки земли у нескольких собственников и предоставить их Ивановой А.С. в другом месте только потому, что ей так хочется!

Что купила, тем и пользуйся!         Или договаривайся с другими собственниками об обмене!

Таким образом, если дом находится в общей долевой собственности, на него выдано несколько свидетельств о праве собственности с указанием в каждом на собственника и размера его доли, а также если сумма этих долей равна 100/100, т.е. единице, то это означает, что раздел дома был произведён правильно, этот раздел дома и земельных участков не противоречит действующему законодательству и нет никаких оснований для повторного раздела земельных участков.

             Автор Ю.Ахлынов

 
Your SEO optimized title page contents