• Фото1
    Консультации по телефону бесплатно
  • Фото2
    22 года адвокатской практики
  • Фото3
    Консультации по телефону бесплатно
  • Фото4
    Квалифицированная юридическая помощь
  • Фото5
    Консультации по телефону бесплатно
  • Фото6
    Сложные уголовные и гражданские дела
  • Фото7
    Консультации по телефону бесплатно
  • Фото8
    Внимательный подход к клиенту
  • Фото9
    Консультации по телефону бесплатно
  • Фото10
    Защита интересов в суде
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10

Практика адвоката

Статус жилых и нежилых строений на земельных участках

Jiloy dom2Балашихинским городским судом Московской области 26 ноября 2014 года было вынесено решение о выделе Ивановой А.С. (фамилии изменены) доли дома в натуре в виде автономного жилого блока, площадью всех частей здания 70,1 кв. метров, состоящей из 3-х жилых комнат, кухни, подсобного помещения, 2-х веранд и лестницы.

При этом в решении ничего не было сказано о том, как изменятся доли оставшихся шести собственников.

Выделяемая часть дома существенно превысила приходящуюся на Иванову А.С. идеальную долю в 43/200, однако стоимость квадратного метра в доме экспертами не была определена и не решен вопрос о выплате компенсации оставшимся собственникам за это превышение.

В первом экспертном заключении была допущена также масса неточностей и ошибок.

В этой связи апелляционная инстанция Московского областного суда была вынуждена 27.01.2016 г. назначить по делу повторную судебную строительно-техническую экспертизу, заключение по которой было изготовлено 06.06.2016 г., дело вновь вернулось в апелляционную инстанцию и было назначено к рассмотрению на 6 июля 2016 года.

Однако в ходе судебного рассмотрения апелляционной жалобы  в Мособлсуде  06 июля 2016 года выяснилось, что в новом Заключении экспертов  №000-Б/16  также допущено несколько грубых ошибок, основанных на незнании экспертами законов.  

Поэтому судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда вынесла определение   о  назначении дополнительной экспертизы   и  в очередной раз приостановила рассмотрение дела.  

Эти  новые ошибки экспертов свелись к следующему:

-1-

В свидетельствах о собственности на дом у всех собственников записана только литера «А» (основное домовладение), которая зарегистрирована в ЕГРП. Однако в плане БТИ указана также литера «Б-Б1-б» как жилой дом, но её регистрация в ЕГРП отсутствует. 

Государственная регистрация строения лит. «Б-Б1-б» никогда не производилась, в связи чем ни у одного из собственников дома нет указания в свидетельствах о собственности на литеру «Б-Б1-б».      Однако эксперт включил это строение в раздел жилого дома.

Получается, что эксперт не знает о том, что право собственности на дом как недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Она считается ничтожной (ст. 165-168 ГК РФ). Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

Это строение под литерой «Б» находится на земельном участке Казаковой М.И., поэтому оно принадлежит только ей и никому более. При разделе дома это строение как жилой объект учитывать нельзя.

В Заключении экспертов №000-Б/16 указано, что при обследовании жилого дома лит. «Б» установлено, что в помещении №1 пол комнат разрушен, коробки оконных проёмов расшатаны, рамы находятся без остекления и имеют неплотный притвор, на потолке имеются следы протечек и признаки гниения деревянных конструкций. На фото из Экспертизы отчетливо видно, что строение полностью заброшено, провален пол, потолок в плесени, отсутствует исправная мебель и какие-либо вещи. В таком необитаемом состоянии это строение находится уже более 20 лет. Его давно уже следовало бы снести, поскольку даже капитальный ремонт тут бесполезен, не смотря на утверждение эксперта. Но у собственника Казаковой М.И. просто не хватает времени и сил, чтобы заняться его сносом. Никто из БТИ в последние десятилетия не проводил обследования этого строения на предмет соответствия его статусу недвижимого имущества или жилого строения.

-2-

Эксперт в Заключении рекомендует суду признать литеру «Б» как жилой объект и провести её государственную регистрацию.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.   Только в этом случае по решению суда сделка может быть зарегистрирована.

Однако эксперт не является стороной в сделке и не может заявлять ходатайство о понуждении к государственной регистрации недвижимости.      Сам истец такого требования не выдвигал!

Строение «Б-Б1-б» не было предметом судебного разбирательства в суде первой инстанции и никто не просил экспертов при разделе дома № 27 учитывать литеру «Б-Б1-б», поскольку в исковых требованиях она не упоминается, в свидетельствах о праве собственности отсутствует и в решении суда первой инстанции не указывается. Никакого отношения к жилому домовладению литера «Б-Б1-б» не имеет, хотя и содержится в плане БТИ.          Эксперт включил это строение с литерой «Б-Б1-б» в план раздела жилого дома только потому, что не знаком с правилами ст. 219 ГК РФ.

К тому же, следует помнить о трёхлетнем сроке исковой давности, который в настоящее время не позволит истцу принудить других собственников к государственной регистрации этого объекта как жилого дома.

-3-

В Заключении экспертов №000-Б/16 допущен ещё один очень существенный ляп. В планах БТИ указываются также сараи, гаражи, колодцы, уборные и т.д., которые зарегистрированы под литерой «Г» и являются временными строениями.

Эксперт вдруг начинает делить эти нежилые временные строения, расположенные на земельных участках конкретных собственников, переводя их тем самым в режим общей совместной собственности.

Однако, земельные участки, которым присвоены кадастровые номера, поворотные точки которых определены с точностью до сантиметра, и у которых имеется единственный собственник, имеют статус «выдел в натуре земельного участка», поэтому все временные строения, не входящие в жилой дом, находящиеся на этих участках, принадлежат только собственникам этих конкретных земельных участков и не являются совместной собственностью.

Если только при возведении какого-то объекта на выделенном земельном участке конкретного собственника не было заключено соглашение с другими собственниками о создании совместной собственности.

Эти временные строения не требуется делить, а тем более они не должны подвергаться переходу в иной статус «совместной собственности».       Никто не просил экспертов этим заниматься!

Тем более, что нежилые временные строения в свидетельствах о собственности не записаны, отсутствуют в выписках из ЕГРП,   а отражаются только в планах БТИ.

На земельном участке домовладения нет земельных участков, находящихся в совместной собственности, где бы временные строения автоматически приобретали статус совместной собственности.

-4-

Понятие недвижимости, права на которое подлежат государственной регистрации, дано в статье 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и основано на характеристике естественных свойств объекта, находящих свое отражение в технической информации БТИ, где сказано: «недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы».

Нежилые помещения делятся на капитальные и некапитальные (временные).

Временные строения, такие как сараи, разборные гаражи, душевые кабины, колодцы, уборные и т.п., учитываются и регистрируются в БТИ, но не являются «капитальными строениями», поскольку они не имеют прочной связи с землей, т.е. не являются объектами недвижимости, в связи с чем, сведения о них не подлежат государственной регистрации и внесению в свидетельство о собственности.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ вступил в законную силу с 01.02.1998 г.                     В соответствии со ст.33 этого Закона срок создания системы учреждений юстиции по регистрации прав был установлен до 1 января 2000 г.

При этом на действующие в то время иные органы и организации, такие как БТИ, Роскомзем, местные администрации и т.д., были временно возложены функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, до создания учреждений юстиции по регистрации прав.      Т.е. полноценно система государственной регистрации недвижимости заработала с 2000 года.

После 01 января 2000 года регистрация в БТИ не является государственной регистрацией прав собственности!          Она служит лишь основанием для такой регистрации.

Если даже какой-то нежилой временный объект был создан на конкретном земельном участке, но не зарегистрирован в планах БТИ, это не означает что у него отсутствует собственник или это совместное имущество.

Если кто-то построил на своём участке земли, например, сарай, то для того, чтобы собственники других земельных участков могли им пользоваться, надо сначала признать его совместной собственностью и установить сервитут для подхода других собственников к этому объекту. Ведь собственник вправе огородить забором свой земельный участок и никого на него не допускать!

Существует такая особенность, что корабли и самолёты могут считаться недвижимостью по месту приписки,   а  сараи, уборные, душевые кабины, колодцы, гаражи типа «Ракушка» или «Пенал» не могут быть недвижимым имуществом.

Для государственной регистрации нежилого объекта необходимо подтверждение из БТИ, что этот нежилой объект подпадает под определенное законом понятие «недвижимое имущество».

Если нет подтверждения из БТИ о том, что перечисленные экспертом нежилые объекты имеют статус недвижимого имущества, то такие строения государственной регистрации не подлежат.

-5-

Каждое из указанных временных нежилых строений, находящееся на земельном участке конкретного собственника, принадлежит только этому собственнику.

     Совместное проживание собственников в доме не является основанием для автоматического создания у них совместного имущества вне этого дома.          Исключением  из этого общего правила являются только супруги в зарегистрированном браке.

Для приобретения другими собственниками (претендентами) прав на совместное использование с собственником объекта на его земельном участке должны быть законные основания: участие в строительстве или финансировании, заключение соглашения о совместном использовании и т.д.     Порядок доказывания при этом такой же, как и при доказывании прав на имущество нажитое супругами в период совместного проживания без заключения брака.

В этом случае спор подлежит разрешению по правилам гл. 16 ГК РФ (в частности, ст. 244 ГК РФ), по смыслу положений которой лицу, претендующему на долю в праве общей собственности, надлежит доказать наличие соглашения о совместной покупке и свое участие в ее приобретении в виде вложения своих денежных средств. Как указано, например, в Определении апелляционной инстанции Московского областного суда от 13 октября 2014 г. по делу N 33-22617/2014: «…факт совместного проживания с Б.В. на момент создания и приобретения недвижимого и движимого имущества не имеет существенного значения для разрешения спора, поскольку факт совместного проживания сам по себе не является основанием для возникновения права совместной собственности совместно проживающих лиц на имущество, созданное либо приобретенное в период такого проживания. Судом указано на то, что в соответствии с действующим законодательством, основанием возникновения общей собственности является либо нахождение лиц, приобретающих имущество, в зарегистрированном браке, либо договор о приобретении имущества в общую собственность, заключенный между лицами, приобретающими имущество».

Собственники земельных участков спорного дома в браке между собой не состоят, поэтому только заключение соглашения между собственниками может привести к созданию общей совместной собственности на земельном участке конкретного собственника.

    Например, в доме проживают мать и сын (возможно другие родственики или даже чужие люди). Сын приобретает рядом земельный участок и возводит на нём строение.  При этом совместное проживание с матерью не значает, что это строение становится автоматически их совместной собственностью!            В нашем случае то же самое!   

Таким образом, из вышеизложенного следуют выводы:

     1.  Такие временные строения как сараи, уборные, душевые кабины, колодцы, гаражи типа «Ракушка» или «Пенал» не являются недвижимым имуществом.  Они не подлежат государственной регистрации,  не содержатся в выписках из ЕГРП   и не записываются в свидетельства о собственности.

2. Для того, чтобы можно было произвести государственную регистрацию нежилого строения на земельном участке, необходимо, чтобы оно было зарегистрировано в БТИ как капитальное, т.е. имело статус «недвижимое имущество».    Только в этом случае оно будет указано в свидетельствах о собственности.

3. Временные нежилые строения, находящиеся на  земельных участках конкретных собственников, являются собственностью только этих собственников  и не могут быть совместной собственностью с совместно проживающими с ним,  пока не доказано, что другие собственники заключили с  ним соглашение о создании на его земле совместного имущества.

4. Регистрация в БТИ с 01.01.2000 года и по настоящее время не является государственной регистрацией прав собственности. Поэтому, если строение зарегистрировано много лет назад в БТИ как жилое, но не прошло затем государственную регистрацию, отсутствует в свидетельствах о собственности и в выписках из ЕГРП, то это строение имеет статус временного и является собственностью только того лица, на земельном участке которого оно расположено.  

5. Понуждение к государственной регистрации зарегистрированного в БТИ жилого помещения невозможна,   если с момента регистрации в БТИ прошло более трёх лет, т.е. пропущен срок исковой давности. (При условии, что будет своевременно подано соответствующее ходатайство о пропуске этого срока).

6. Эксперт не является стороной в судебном споре и не вправе самостоятельно заявлять ходатайство о понуждении к государственной регистрации какого-либо объекта на территории домовладения.

7. Раздел экспертом нежилых временных строений с переводом их статуса из "индивидуального" в "совместное" имущество на земельных участках, имеющих кадастровые номера с одним собственником, без доказывания в судебном порядке прав других собственников на эти строения, является незаконным.

 

             Как эксперты будут исправлять  при вынесении дополнительного Заключения   все ранее допущенные ошибки - поживём увидим!

 

            Автор Ю.Ахлынов

 
Your SEO optimized title page contents